Edgar Sandoval Pérez
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“El desorden inmobiliario no solo genera trámites lentos: le cuesta a Veracruz cientos de millones de pesos cada año”
El mercado inmobiliario es uno de los motores silenciosos del crecimiento económico. Genera empleo, recauda impuestos, dinamiza la construcción y da certidumbre patrimonial. En Veracruz, sin embargo, ese potencial ha convivido durante años con un problema poco visible pero altamente costoso: la normalización de prácticas irregulares en la cadena de legalización de bienes inmuebles.
No se trata únicamente de un debate jurídico o administrativo. Es, ante todo, un problema económico.
Cuando los procesos de escrituración, inscripción y validación registral se vuelven opacos o discrecionales, el mercado deja de operar bajo reglas claras. Aparecen intermediaciones informales, se encarecen los trámites y se distorsiona la competencia. El resultado es un sobrecosto sistémico que termina pagando la ciudadanía y, sobre todo, el propio Estado.
Diversas estimaciones conservadoras —basadas en el volumen anual de operaciones inmobiliarias en la entidad— permiten dimensionar el impacto. En Veracruz se realizan, en promedio, entre 120 mil y 150 mil actos registrales relacionados con compraventa, hipotecas, sucesiones y regularización de predios cada año. Si solo una fracción de estas operaciones (digamos, entre 10% y 15%) se ve afectada por prácticas irregulares, el impacto económico es significativo.
Supongamos un sobrecosto promedio informal de 3,000 a 5,000 pesos por trámite, asociado a “gestión externa”, intermediación o aceleración de procesos. Bajo ese escenario, el flujo económico que se mueve fuera del marco institucional podría oscilar entre 45 y 110 millones de pesos anuales. Recursos que no se traducen en impuestos, mejoras administrativas ni fortalecimiento del servicio público.
Pero la pérdida no termina ahí.
La opacidad también implica subvaluación de operaciones, evasión parcial de derechos registrales y menor recaudación del impuesto sobre adquisición de inmuebles. De forma agregada, distintos análisis técnicos sugieren que el Estado podría estar dejando de percibir entre 150 y 300 millones de pesos al año por una combinación de trámites informales, demoras inducidas y discrecionalidad operativa.
En este contexto, el papel de las notarías y del Registro Público de la Propiedad se vuelve central. Las notarías, concebidas como garantes de legalidad, terminaron operando —en algunos casos— como nodos donde convergían prácticas toleradas por el sistema. No necesariamente ilegales en su origen, pero sí alejadas del principio de neutralidad institucional.
Un elemento particularmente delicado ha sido la figura de los meritorios. Tradicionalmente entendidos como personal en formación, su cercanía operativa con los procesos registrales los colocó, en ciertos momentos, en una posición ambigua. De manera general —y sin imputar responsabilidades individuales— se configuró un entorno donde la gestión de trámites a través de terceros externos se volvió práctica recurrente, generando incentivos económicos paralelos.
Desde el punto de vista económico, esto tiene efectos claros:
menos certeza jurídica implica menor inversión formal, mayor prima de riesgo y encarecimiento del crédito inmobiliario. Un mercado con reglas opacas castiga a quien quiere cumplir y premia a quien sabe moverse en los márgenes.
Hablar de un “cártel inmobiliario” no debe entenderse como una estructura monolítica, sino como una red de incentivos mal alineados, donde la debilidad institucional permitió que lo excepcional se volviera cotidiano. El daño, más que reputacional, es estructural: se debilita la confianza en el Estado como árbitro del mercado.
Hoy, el reto no es solo administrativo, sino económico. Digitalizar procesos, eliminar intermediaciones innecesarias y profesionalizar al personal no es una agenda moral, sino una política de eficiencia fiscal y crecimiento económico. Cada peso que se pierde en opacidad es un peso que no llega a infraestructura, servicios o desarrollo urbano.
Veracruz tiene ante sí una oportunidad clara: convertir un problema histórico en una reforma estructural. Porque cuando la legalidad se fortalece, el mercado responde. Y cuando el mercado confía, la economía crece.
